Nghịch lý
Tháng 7/2022, anh Nguyễn Thanh Cường (34 tuổi) hoàn tất mua căn hộ chung cư tại dự án Flora Fuji (do Tập đoàn Bất động sản Nam Long làm chủ đầu tư). Căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 65m2, được giao dịch với giá 2,5 tỷ đồng.
Số tiền trên anh Cường vay mượn từ nhiều người thân, cá nhân anh không thể đủ để tự mua nhà, còn lựa chọn vay ngân hàng khá áp lực bởi lãi suất ở mức cao. “Lương trung bình 15 triệu đồng/tháng, theo tính toán tôi phải mất 166 tháng, tương đương khoảng 14 năm nhịn ăn uống, sinh hoạt, mới có cơ hội sở hữu nhà”, anh Cường nói.
Căn hộ của anh Cường cách quận 1, trung tâm TP.HCM tới 30 phút đi xe, nhưng vẫn được nhiều gia đình lựa chọn bởi mức giá “dễ gồng” hơn so với các chung cư khác, giá trung bình từ 3-5 tỷ đồng/căn.
Có thể thấy, việc sở hữu nhà tại TP.HCM đang là giấc mơ xa vời của đại bộ phận dân cư bởi mức giá quá cao.
Cách chung cư Flora Fuji khoảng 1km, dự án The Global City (TP. Thủ Đức) của chủ đầu tư Masterise Homes có các sản phẩm nhà phố - biệt thự - shophouse giá 33-50 tỷ đồng/sản phẩm.
Giá bất động sản sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM (Nguồn: OneHousing)
Trong khi đó, theo dữ liệu từ Batdongsan, căn hộ tại dự án Vinhomes Golden River Ba Son (quận 1) có giá trung bình 100-150 triệu/m2. Đơn cử, căn hộ 2 phòng ngủ, 68m2 có giá chào bán khoảng 7,5 tỷ đồng. Đáng chú ý, dự án khu dinh thự hạng sang The Rivus Elie Saab nằm trong quần thể Khu đô thị Vinhomes Grand Park, cũng do Masterise Homes đầu tư phát triển, gồm 121 dinh thự, biệt thự ven sông, giá bán dao động từ 250-700 tỷ/căn, chia theo từng phân khu.
Dữ liệu từ báo cáo của UBND TP.HCM gửi Bộ Xây dựng mới đây, số dự án nhà ở thương mại đang triển khai trên địa bàn thành phố là 124, với quy mô 58.141 căn; số dự án hình thành trong tương lai, đã đủ điều kiện bán trong năm qua là 21, với 10.780 căn.
Trái ngược, số dự án nhà ở xã hội đang triển khai chỉ có 5 dự án với 3.367 căn, bằng 1/17 lần so với nhà ở thương mại; không có dự án nhà ở xã hội nào hình thành trong tương lai, đủ điều kiện bán trong năm 2022, số căn nhà ở xã hội bằng 0. Dự án nhà ở công nhân cũng không có.
Cơ cấu sản phẩm bất động sản ở TP.HCM mất cân đối, chưa đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường và đảm bảo an sinh xã hội. Theo nhu cầu thực tế, thường tỷ lệ phân khúc căn hộ bình dân chiếm tỷ lệ cao nhất nhưng thời gian qua, tỷ lệ căn hộ bình dân không có trên thị trường, chiếm tỷ lệ 0%; phân khúc căn hộ trung cấp tăng từ 26% lên 30% và phân khúc căn hộ cao cấp giảm từ 74% xuống 70%, nhưng vẫn ở mức cao. Đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu, chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững, nhận định từ UBND thành phố.
Thống kê dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM năm 2022. (Nguồn: UBND TP.HCM)
Tiền cho phát triển nhà ở xã hội
“Theo công thức chuẩn của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) thời điểm 4 năm trước, người dân Việt Nam cần 35 năm để mua được một căn hộ. Hiện tại, con số này ở mức 57 năm. Tại Trung Quốc, người dân cần 34 năm”. TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, dẫn thông tin trên khi phân tích về thị trường bất động sản trong nước cuối năm 2022.
Theo ông, giá một căn hộ chung cư phổ thông 2 phòng ngủ tại Việt Nam gấp 50-60 lần năm tiền lương trung bình của cán bộ viên chức, người lao động bình thường trong khu vực công nghiệp, dịch vụ. Trong khi đó, ngưỡng nguy cơ cao do IMF đặt ra là gần 30 lần năm tiền lương trung bình. Tức là, nếu một người dân bình thường cần trên 30 năm làm việc mới mua được một căn hộ thì bắt đầu có bong bóng bất động sản.
Cơ cấu hộ gia đình theo thu nhập. (Nguồn: Trích báo cáo từ OneHousing)
TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, cần giải quyết tình trạng giá bất động sản Việt Nam ở mức quá cao, trong khi số lượng dự án được cấp phép mới ít. Muốn vậy, phải khẩn trương lập quy hoạch, chiến lược phát triển thị trường bất động sản gắn với nhu cầu của người dân để làm căn cứ cấp phép, phê duyệt dự án mới.
Ngoài ra, nguồn vốn cho thị trường bất động sản phải hướng đến phân khúc nhà ở vừa túi tiền, cho người có thu nhập trung bình trở xuống. Nếu không giải quyết được nhu cầu cho đại bộ phận người dân thông qua thị trường bất động sản thì nền kinh tế có thể rơi vào tình trạng đình đốn dài hạn.
Ví dụ, tại Nhật Bản, cuộc khủng hoảng bất động sản năm 1990 đã khiến giá bất động sản tăng khoảng 10 lần. Thời điểm đó, GDP của Nhật Bản tăng trưởng 0% vì người dân Nhật tiết kiệm, tằn tiện nên không dám đầu tư, từ đó kinh tế không phát triển. Hệ lụy, nền kinh tế đình trệ và phòng hộ là thất bại có tầm thế kỷ đối với Nhật Bản.
Chia sẻ với PV. VietNamNet, TS. Đào Lê Trang Anh, Đại học RMIT Việt Nam, cho rằng, Ngân hàng Nhà nước cần ban hành tiêu chí để doanh nghiệp bất động sản uy tín, có năng lực có thể tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho các dự án đầy đủ pháp lý; dự án nhà ở xã hội; dự án dở dang hoặc sắp hoàn thành để tăng nguồn cung, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản dần phục hồi, tránh đi vào suy thoái.
Trong khi đó, TS. Nguyễn Hữu Huân, Đại học Kinh tế TP.HCM, lưu ý, việc đánh giá dự án cho vay cần xem xét kỹ và chỉ nên hỗ trợ các dự án thật, dự án nhà ở xã hội để phục vụ nhu cầu chính đáng được sở hữu nhà của người dân. Nên hạn chế, kiểm soát chặt các phân khúc bất động sản cao cấp hay đầu cơ, dành vốn phục vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh của nền kinh tế.
“Ngân hàng Nhà nước cần thanh tra, kiểm soát đối với hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại. Hạn chế việc ngân hàng thương mại tìm cách lách quy định để tài trợ cho các dự án bất động sản đầu cơ, hay lách từ việc cho vay tiêu dùng để dùng tiền đó đầu tư bất động sản”, ông kiến nghị.
